การขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

การขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรืออาคารเพื่อการลงทุน ไม่ว่าผู้ซื้อจะอยู่ญี่ปุ่นหรือไม่ ทาง LandHousing ยินดีให้คำแนะนำและข้อมูลการดำเนินการขายที่ชัดเจนเกี่ยวกับ ขั้นตอนการขาย ระยะเวลา ค่าใช้จ่าย และภาษีที่เกี่ยวข้อง เพื่อวางแผนอย่างถูกต้องและลดความเสี่ยงทางภาษี

📝 ขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นผ่าน LandHousing

1. ปรึกษาบริษัท LandHousing เพื่อประเมินราคาทรัพย์สิน (査定)

• บริษัท LandHousing จะสอบถามข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านถือครองอยู่, ประวัติสินเชื่อการซื้อ, เหตุผลในการขาย, และราคาที่ท่านต้องการขาย

• เจ้าหน้าที่จะทำการสำรวจข้อมูลอสังหาฯดังกล่าวและใกล้เคียงให้ช่วยประเมินราคาที่เหมาะสม รวมทั้งพิจารณาจากทำเล ขนาด สภาพ อายุอาคาร และราคาทรัพย์ใกล้เคียง แล้วจึงชี้แจงและให้คำแนะนำกับผู้ขาย

2. ดำเนินกิจกรรมทางการขาย (売却活動)

• เมื่อกำหนดราคาที่เจ้าของยอมรับในการขายเรียบร้อยแล้ว บริษัท LandHousing จะรวบรวมข้อมูลและถ่ายภาพเพื่อการโฆษณา ลงข้อมูลผ่านระบบนายหน้าอสังหาฯ ทั่วญี่ปุ่นเว็บไซต์และช่องทางออนไลน์ หรือเครือข่ายส่วนตัว

• เมื่อมีผู้สนใจและติดต่อเข้ามา ทาง LandHousing จะดูแลในส่วนของการพาผู้สนใจเข้าชมบ้าน (ในกรณีที่อสังหาฯนั้นอยู่ในพื้นที่ที่ให้บริการ)

3. รับข้อเสนอจากผู้ซื้อ (購入申込書)

• เมื่อมีผู้สนใจซื้อ จะส่งใบเสนอราคา (書面による買付申込書) มาให้ทาง LandHousing

• ผู้ขายสามารถต่อรองหรือยอมรับข้อเสนอได้ โดยจะ LandHousing จะทำหน้าที่เป็นบุคคลกลางในการติดต่อและต่อรอง

4. ทำสัญญาขาย (売買契約)

• หลังตกลงราคา LandHousing จะจัดทำการสำรวจข้อมูลที่จำเป็นในการทำสัญญา เช่น ข้อมูลทางกรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายภาษีต่าง ๆ และจัดทำขึ้นมาเป็นสัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร

• ในการทำสัญญาผู้ซื้อจะชำระเงินมัดจำประมาณ 5-10%

6. ผู้ขายรับเงินส่วนที่เหลือ และส่งมอบทรัพย์

• ผู้ขายจะได้รับเงินงวดสุดท้ายจากผู้ซื้อ

• ในวันส่งมอบ ผู้ขายจะต้องส่งมอบกุญแจและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ให้ผู้ซื้อ

• หลังจากนั้นจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ (所有権移転登記) โดยดำเนินการจดทะเบียนการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งในส่วนนี้จะรับผิดชอบโดยทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ (司法書士) เป็นผู้ดำเนินการ

⏳ ระยะเวลาทั้งหมด

โดยทั่วไป กระบวนการขายทั้งหมดใช้เวลาประมาณ:

• 1–3 เดือน หากทรัพย์อยู่ในทำเลดีและราคาตลาดเหมาะสม

• 3–6 เดือน หากเป็นทรัพย์มือสองเก่า หรือทำเลเฉพาะทาง

หมายเหตุ: หากผู้ขายอยู่ต่างประเทศ สามารถมอบอำนาจให้ LandHousing เป็นตัวแทนในญี่ปุ่นจะช่วยให้ดำเนินการได้ราบรื่นขึ้น และไม่ต้องเสียเวลาและเงินในการเดินทางไปญี่ปุ่นเพื่อทำธุรกรรม

💴 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ

🧾 ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขาย 

1. ภาษีกำไรจากการขายอสังหาฯ (譲渡所得税 / Capital Gains Tax)

หากคุณขายอสังหาฯ ได้ราคาสูงกว่าตอนที่ซื้อไว้ จะต้องเสียภาษีจาก “กำไรส่วนต่าง”

ระยะเวลาที่ถือครอง อัตราภาษีโดยรวม*

ถือครอง ≤ 5 ปี ประมาณ 39.63% (ภาษีรายได้ + ภาษีท้องถิ่น)

ถือครอง > 5 ปี ประมาณ 20.315%

สูตรคำนวณคร่าว ๆ: รายได้จากการขาย – (ราคาซื้อ + ค่าใช้จ่ายในการซื้อ/ขาย) = กำไรสุทธิจากนั้นคำนวณภาษีตามอัตราข้างต้น

ยกเว้นพิเศษ:

• หากเป็นบ้านที่อยู่อาศัยหลัก อาจขอยกเว้นกำไรได้สูงสุด 30 ล้านเยน (ต้องเข้าเงื่อนไข)

• หากเสียภาษีซ้ำซ้อน (ในไทย-ญี่ปุ่น) สามารถใช้ “อนุสัญญาภาษีซ้อน” เพื่อขอลดหย่อน

• กรณีไม่มีกำไรจากการขาย ไม่จำเป็นต้องชำระภาษี

2. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

กรณีผู้ขายไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศญี่ปุ่น จะต้องชำระภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10.21％

ทั้งนี้หากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวราคาต่ำกว่า 100 ล้านเยน และเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องชำระภาษีหัก ณ ที่จ่าย

นอกจากนี้ หากผู้ขายทำเรื่องยื่นแจ้งภาษีแล้วมีภาษีที่ชำระเกิน สามารถขอคืนภาษีได้

🌍 ข้อควรรู้สำหรับผู้ขายชาวต่างชาติ

• สามารถขายอสังหาฯ ได้แม้อยู่ต่างประเทศ LandHousing ยินดีให้คำแนะนำดำเนินการ

• รายได้จากการขายต้องยื่นภาษีในญี่ปุ่น (แม้จะไม่มีถิ่นพำนัก)　

หากท่านต้องการปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ไว้ใจบริษัท LandHousing ได้เลย！

✔ ยินดีให้คำปรึกษา ดูแลเอกสาร ช่วยประสานงานเพื่อลดความผิดพลาดและบริหารจัดการภาษีได้อย่างเหมาะสม ประเมินการขายให้ฟรี

✔ มีสาขาที่ไทย สะดวกสบาย วางใจได้ ถึงจะไม่ได้อยู่ประเทศญี่ปุ่นก็ดำเนินขั้นตอนต่าง ๆ ได้อย่างง่ายดาย

✔ อธิบายเนื้อหาสัญญาต่างๆด้วยภาษาไทย

✔ ดูแลช่วยเหลือด้านธุรกรรมการโอนเงินข้ามประเทศที่ยุ่งยากให้สะดวกสบาย

✔ ประสบการณ์ในแวดวงอสังหาฯ ในญี่ปุ่นกว่า 31 ปี พร้อมคัดสรรค์สิ่ง ที่ดีที่สุดให้แก่ลูกค้า