Tokyo: แนวโน้มราคาบ้าน / ที่ดินในโตเกียว, ตลาดเช่า, และโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น
ราคาคอนโดมิเนียมมือสองในโตเกียวได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาขายเฉลี่ยใน 23 เขตของโตเกียว เพิ่มขึ้น 9.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และราคาคอนโดในย่านใจกลางเมือง เช่น จิโยดะ, จูโอ และมินาโตะ พุ่งขึ้นมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เบื้องหลังการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้มาจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งในเขตเศรษฐกิจหลักของโตเกียว รวมถึงความต้องการซื้อจากกลุ่มคนมั่งคั่ง และเงินทุนจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้ามา โดยเฉพาะในเขต 3A (อาซาบุ, อากาซากะ และอาโอยามะ) ที่ถือเป็นแรงผลักดันหลักของตลาด
ใน 23 เขตของโตเกียว คอนโดที่สร้างมาแล้ว 11–15 ปี มีราคาซื้อขายอยู่ที่ 126% ของราคาขณะสร้างใหม่ ส่วนคอนโดอายุ 16–20 ปี อยู่ที่ 122% ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าเดิมถึง 2 เท่า สะท้อนถึงอิทธิพลของสภาพแวดล้อมทางการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ และความต้องการครอบครองคอนโดหรูใจกลางเมือง ที่มีจำนวนจำกัดในตลาด
Source: The Land Institute of Japan, Global Property Price
จากการวิเคราะห์ของ INA & Associates พบว่าอุปทานที่ขาดแคลนประกอบกับความจริงที่ว่าย่านใจกลางโตเกียวเป็นที่นิยมของทั้งชาวญี่ปุ่นและต่างชาติ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับสูงหรือปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง นักวิเคราะห์หลายรายเชื่อว่ากลุ่มผู้ซื้อในระดับราคานี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อมั่นคง และถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวในระยะสั้น ก็ไม่น่าจะทำให้ราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ.
ภาพรวมตลาดเช่าในโตเกียว
ความต้องการสูง – อัตราการเข้าพักเกือบเต็ม: อัตราการเข้าพักของที่อยู่อาศัยให้เช่าในเขตใจกลางโตเกียวพุ่งขึ้นถึง 97.2% โดยค่าเช่าที่สูงขึ้นและอัตราห้องว่างที่น้อยบ่งชี้ถึงการแข่งขันสูงในตลาดเช่า โดยค่าเช่าคอนโดหรูที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา สาเหตุหลักมาจากความต้องการภายในประเทศ และบริษัทข้ามชาติเข้ามาเปิดสำนักงานในโตเกียวมากขึ้น ทำให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดระดับพรีเมียมในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ
ทำเลยอดนิยมสำหรับนักลงทุนและชาวต่างชาติ: ย่าน ชินจูกุ, ชิบุยะ และมินาโตะ กำลังกลายเป็นจุดสนใจของนักลงทุนและชาวต่างชาติ โดยคอนโดในย่านเหล่านี้มี ผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคง และอัตราการเข้าพักสูงอย่างต่อเนื่อง
การท่องเที่ยวฟื้นตัว – ตลาดเช่าระยะสั้นเติบโต: ภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวหลังโควิดกำลังกระตุ้นความต้องการที่พักระยะสั้น ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทปล่อยเช่ารายวันในโตเกียว กลายเป็นโอกาสทำกำไรใหม่สำหรับนักลงทุน
ปัจจัยทางด้าน MACRO: Supply-Demand trends, Interest rates, Economic
ความต้องการซื้อบ้าน / ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานมีจำนวนจำกัด
ความต้องการในตลาดบ้าน / ที่อยู่อาศัยในเขตโตเกียวยังคงแข็งแกร่ง ในขณะที่ซัพพลายสำหรับที่อยู่อาศัยใหม่มีค่อนข้างจำกัด จำนวนคอนโดสร้างใหม่ในเขตมหานครโตเกียวในปี 2024 ลดลงประมาณ 17% ซึ่งเป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 1973 การขาดแคลนนี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2025 ทำให้เกิดการแย่งกันซื้อทรัพย์ในตลาด
ดอกเบี้ยนโยบายในระดับต่ำ
แม้ธนาคารกลางญี่ปุ่นจะเริ่มขยับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยปรับขึ้นเล็กน้อยเป็นประมาณ 0.5% (สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2008) แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อยังคงสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ในอัตราที่ไม่แพง
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นผู้บริโภค
เศรษฐกิจญี่ปุ่นมีเสถียรภาพมากขึ้น พร้อมกับอัตราเงินเฟ้อที่พอเหมาะและการเติบโตที่มั่นคง อัตราการว่างงานยังคงอยู่ในระดับต่ำ และค่าแรงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย สิ่งเหล่านี้ช่วยหนุนความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ และกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
การลงทุนจากต่างชาติและค่าเงินเยนอ่อน
ค่าเงินเยนที่อ่อนตัวอย่างต่อเนื่องในต้นปี 2025 ทำให้อสังหาฯ ในโตเกียวดูคุ้มค่าสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ตัวอย่างเช่น เงินดอลลาร์สหรัฐ 1 ล้านเหรียญสามารถซื้อคอนโดในโตเกียวได้ประมาณ 64 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 2 เท่าของขนาดที่ได้ในสิงคโปร์ กลุ่มผู้ซื้อจากต่างประเทศโดยเฉพาะเอเชียมีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดหรู คิดเป็นประมาณ 20% ของยอดซื้อคอนโดหรูในย่านใจกลางโตเกียว ส่งผลให้ไตรมาสแรกของปี 2025 มีแรงขับเคลื่อนสูงต่อเนื่อง
เมืองอื่นๆที่น่าจับตามอง
โอซาก้า: ราคาที่บ้าน / ที่อยู่อาศัย รวมไปถึงราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์ปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยได้รับอานิสงค์จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว และโครงการพัฒนาเมืองก่อนงาน World Expo 2025 โดยพื้นที่ที่นิยมได้แก่ อุเมดะ และนัมบะ
ฟุกุโอกะ: ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 9% สูงสุดในประเทศ 2 ปีซ้อน และราคาบ้านยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 13 ปีซ้อน โดยได้รับแรงหนุนจากคนรุ่นใหม่ และเศรษฐกิจท้องถิ่นที่แข็งแรง
สรุปภาพรวมตลาดบ้าน / ที่อยู่อาศัย
แนวโน้มบ้าน / ที่อยู่อาศัย ในเขตโตเกียวยังคงหนุนโดยอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง และอุปทานที่ตึงตัว โดยเฉพาะในย่านใจกลางโตเกียว ส่งผลให้แนวโน้มค่าเช่าและราคาทรัพย์สินจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เงินลงทุนยังคงไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในใจกลางโตเกียวซึ่งมีซัพพลายโครงการใหม่ค่อนข้างจำกัด ขณะที่เขตชานเมืองและพื้นที่ที่มีซัพพลายมากเกินไป เริ่มมีการปรับฐานราคา นักลงทุนและผู้ประกอบการในตลาดนี้จึงจำเป็นต้องวางกลยุทธ์รายพื้นที่ (area strategy) โดยพิจารณาจากสมดุลของอุปสงค์–อุปทานในแต่ละตลาด ควบคู่ไปกับปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เพื่อให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำมากยิ่งขึ้น
