ด้วยยุคที่เทคโนโลยีมีความพัฒนาก้าวไกล  ข้อมูลต่างๆ สามารถอัพ หรือหาได้อย่างง่ายดายบนอินเตอร์เน็ต คาดว่าหลายท่านน่าจะเคยหาข้อมูลต่างๆ ทางอินเตอร์เน็ต หรือได้ทราบข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นจากคนรอบตัวกันมาบ้าง  ซึ่งในข้อมูลเหล่านั้น ก็อาจจะมีทั้งข้อมูลที่เป็นจริง  หรือยังมีข้อมูลที่ยังคลาดเคลื่อนอยู่บ้าง

วันนี้ LandHousing จึงรวบรวมข้อมูลที่หลายท่านอาจจะเคยได้ยินกันบ้างแล้วมาสรุปข้อเท็จจริงให้ฟังกันอีกครั้ง

1) “ ที่ญี่ปุ่นเมื่ออาคารมีอายุครบ 30 ปีแล้ว จะต้องมีการทุบสร้างใหม่ ”

สำหรับข้อมูลนี้เป็นข้อมูลที่ไม่เป็นความจริง เนื่องจากกฎหมายญี่ปุ่นไม่ได้มีการกำหนดว่าตึกสามารถใช้งานได้ถึงเมื่อไหร่ อีกทั้งด้วยแนวคิดและเทคนิคด้านการเมนเทนแนนซ์ดูแลรักษาอาคารของญี่ปุ่นแล้ว  ทำให้อาคารสามารถใช้งานได้อย่างยาวนาน
คาดว่าข่าวลือดังกล่าวนี้อาจจะเกิดจากความเข้าใจผิดในเรื่อง “อายุการใช้งานตามกฎหมาย” ที่ใช้ในการคำนวนภาษีมากกว่า

2) “ อาคารสร้างใหม่ในโตเกียว ราคาสูงขึ้นเรื่อยๆทุกปี ”

เป็นความจริงที่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ สัดส่วนของราคาอาคารสร้างใหม่ที่มีราคาสูงขึ้นมีจำนวนมาก แต่ทุกท่านอาจจะยังไม่ทราบว่าในความเป็นจริงแล้วสัดส่วนอาคารมือสองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมีมากกว่าอาคารสร้างใหม่
ทั้งนี้เป็นเพราะคอนโดที่ญี่ปุ่นได้มีการพัฒนาและก่อสร้างขึ้นในเมืองมาตั้งแต่ปี 1950 เป็นต้นมา  ทำให้พื้นที่ว่างที่เป็นพื้นที่ดีๆ มีความสะดวกสบายหลงเหลืออยู่น้อย ในขณะที่ในตลาดอาคารมือสองจะมีตัวเลือกมาก และราคาประหยัดกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่เพิ่งสร้างใหม่

ยกตัวอย่าง  ราคาคอนโดฯสร้างใหม่ในตัวเมืองโตเกียวเฉลี่ยอยู่ที่ 59 ล้านเยน ในขณะที่คอนโดฯมือสอง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 34 ล้านเยน  และถึงแม้จะมีค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทห้องใหม่ประมาณ 10 ล้านเยน คอนโดฯมือสองก็ยังคงมีราคาถูกกว่าคอนโดฯสร้างใหม่ถึง 15 ล้านเยน
นอกจากนี้ด้วยเทคนิคด้านการรีโนเวทที่มีมาตรฐานสูงของญี่ปุ่นแล้ว ทำให้สามารถเปลี่ยนห้องที่สร้างมากว่า 50 ปีให้เป็นห้องที่เหมือนกับเพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ ได้  และยังมีประกันหลังการรีโนเวทใหม่  ทำให้สำหรับที่ญี่ปุ่นแล้วอาคารมือสองเป็นที่นิยมมากกว่าอาคารสร้างใหม่

3) “ ภาษีที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่นแพงมาก “

เป็นอีกหนึ่งข้อมูลที่ลูกค้าที่เข้ามาปรึกษาเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่นกับทางบริษัทกังวลใจเป็นอย่างมากในช่วงแรกๆ โดยเฉพาะในส่วนของภาษีมรดกที่อัตราคิดภาษีสูงสุดอยู่ที่ 55% ซึ่งหากฟังแค่จำนวนอัตราภาษี ก็อาจจะรู้สึกได้ว่าเป็นอัตราที่สูง
แต่ในความเป็นจริงแล้วเกณฑ์ราคาที่นำมาใช้ในการคิดภาษีมรดกจะเป็นราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไม่ใช่ราคาตลาด เช่นเดียวกันกับภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีผังเมือง ซึ่งจะเป็นราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด โดยส่วนมากจะอยู่ที่ประมาณ 60% ของราคาตลาด

ยกตัวอย่าง ห้องคอนโดฯที่ราคาขาย 49 ล้านเยน  แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 30 ล้านเยน  ซึ่งเนื่องจากญี่ปุ่นมีเกณฑ์ลดหย่อนภาษีมรดกขั้นต้นที่ 36 ล้านเยน (อาจหักลดหย่อนได้มากขึ้น แล้วแต่กรณี) ห้องนี้จึงไม่จำเป็นต้องชำระภาษีมรดก
กล่าวโดยสรุปง่ายๆ คือ หากราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าน้อยกว่า 36 ล้านเยนลงไป ก็ไม่ต้องชำระภาษีมรดก ในกรณีที่คิดภาษีจากราคาประเมินเช่นนี้ เมื่อเทียบกับในหลายประเทศที่คิดภาษีจากราคาตลาด  ก็อาจกล่าวได้ว่าภาษีที่ญี่ปุ่นถูกกว่าประเทศเหล่านั้น

4 “ คนญี่ปุ่นไม่ซื้อบ้าน”

ครั้งหนึ่งญี่ปุ่นเคยมียุคที่มีค่านิยมที่ว่า “จะได้เริ่มใช้ชีวิตจริงๆ ก็ต่อเมื่อมีบ้านเป็นของตัวเองแล้ว” ที่ถือว่าการซื้อบ้านเป็นเป้าหมายใหญ่ที่สุดในชีวิต  แต่เมื่อเวลาผ่านไปค่านิยม วิถีชีวิต ไลฟ์สไตล์การทำงานต่างๆ ก็ได้มีการเปลี่ยนไป จึงเริ่มมีค่านิยมที่ว่า “การซื้อบ้าน ไม่ใช่สิ่งจำเป็นเสมอไป” เกิดขึ้นมาเหมือนกัน  แต่ถึงอย่างนั้นก็ตาม 75.9 % ของคนญี่ปุ่นทั่วประเทศก็ได้ซื้อบ้านเป็นของตัวเอง  และในปัจจุบันก็ยังคงมีคนที่คิดว่าอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นจำนวนมากอยู่ดี

จากที่ได้พูดถึงข้อเท็จจริงของข่าวลือต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นกันไปแล้ว  หวังว่าทุกท่านจะได้เข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกันมากขึ้น  หากท่านใดมีข้อสงสัยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นสามารถติดต่อสอบถามบริษัท LandHousing ได้ที่ ↓

● Tel: 02-048-2271 (สาขาไทย) / 080-3503-1594 (ติดต่อสต๊าฟคนไทยที่ญี่ปุ่นโดยตรง)

• Line@ : @landhousing
• E-mail : thailand@landhousing.co.jp