ธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกของแหล่งรายได้ที่มั่นคงและน่าสนใจในหลายประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาฯ ญี่ปุ่นและไทยที่ตลาดเช่ามีความแตกต่างกันในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นกฎหมาย วิธีการบริหาร ความเสี่ยง และผลตอบแทนวันนี้ LandHousing จะมาเปรียบเทียบการปล่อยเช่าห้องจากมุมมองทั้งสองประเทศในหัวข้อเกี่ยวกับ “ค่าเช่า”
วิธีการชำระค่าเช่าและปัญหาที่พบบ่อย
ญี่ปุ่น
วิธีการชำระค่าเช่า
ผู้เช่ามักชำระค่าเช่าผ่านการหักบัญชีธนาคาร (Automatic Bank Transfer) เป็นหลัก เนื่องจากปัจจุบันผู้เช่าจะต้องใช้บริการบริษัทค้ำประกันในการค้ำประกันขณะเช่าห้อง ค่าเช่าจึงจะถูกหักจากบัญชีธนาคารโดยบริษัทค้ำประกัน จากนั้นบริษัทค้ำประกันจะโอนเงินไปให้ผู้ให้เช่าที่เป็นเจ้าของห้องหรือบริษัทที่บริหารดูแลห้องในภายหลัง หรือบางรายอาจใช้การโอนเงินผ่านเคาน์เตอร์ธนาคารหรือ ATM แต่ปัจจุบันนิยมระบบอัตโนมัติเพื่อป้องกันการล่าช้า
ปัญหาที่พบบ่อย
เนื่องจากการหักบัญชีธนาคารจะใช้เวลาในการสมัครและตรวจเอกสาร 1-2 เดือน จึงอาจใช้เวลาในการดำเนินเรื่องตอนแรก หลายครั้งผู้เช่าต่างชาติบางรายไม่เข้าใจระบบหักบัญชี อาจเกิดปัญหายอดเงินในบัญชีคงเหลือไม่เพียงพอทำให้ตัดเงินค่าเช่าไม่ได้
ไทย
วิธีการชำระค่าเช่า
ผู้เช่าจะชำระผ่านการโอนเงินผ่านบัญชีธนาคาร (Bank Transfer) เป็นวิธีหลัก
ปัญหาที่พบบ่อย
ผู้เช่าล่าช้าหรือขาดการชำระค่าเช่า โดยเฉพาะผู้เช่าระยะยาวที่ไม่มั่นคงด้านการเงิน บ่อยครั้งที่เจ้าของมักเผชิญปัญหา “การเบี้ยวค่าเช่า” แล้วหายตัวไป ซึ่งในกรณีที่เจ้าของปล่อยเช่าเองโดยตรง เจ้าของอาจต้องตามเรื่องเอง โดยไม่มีบริษัทจัดการช่วย
หรือใบบางกรณีการปล่อยเช่าระยะสั้น ผู้เช่าบางรายอาจก่อความเสียหายหรือขโมยของ ทำให้ทางเจ้าของต้องระวังเป็นพิเศษ
“บริษัทค้ำประกัน” บทบาทสำคัญในการปล่อยเช่าที่ญี่ปุ่น
“บริษัทค้ำประกัน” หรือที่เรียกว่า “Guarantor Company” (保証会社 / Hoshou Gaisha) ถือเป็นกลไกสำคัญในระบบการปล่อยเช่าของญี่ปุ่นในปัจจุบัน ซึ่งแตกต่างจากการปล่อยเช่าในไทยอย่างชัดเจน
ทำไมต้องมีบริษัทค้ำประกัน?
ในญี่ปุ่น ในก่อนหน้านี้ผู้เช่าต้องมี “ผู้ค้ำประกันส่วนตัว” (Guarantor/連帯保証人) ซึ่งมักเป็นญาติหรือคนสนิท เพื่อค้ำประกันการชำระค่าเช่า แต่ในปัจจุบัน ผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะคนโสด ต่างชาติ หรือคนทำงานย้ายถิ่นฐาน อาจไม่มีผู้ค้ำส่วนตัว หรือในบางกรณีผู้ปกครองหรือญาติของผู้เช่าอาจเป็นผู้สูงอายุหรือเกษียณและไม่มีรายได้ซึ่งอาจทำให้ทางเจ้าของกังวลในส่วนนี้ จึงทำให้ช่วงหลังนี้บริษัทที่ดูแลบริหารห้องบังคับให้ผู้เช่าใช้บริการ บริษัทค้ำประกัน
บริษัทค้ำประกันช่วยอะไรเจ้าของ?
• หากผู้เช่า ค้างค่าเช่า บริษัทจะจ่ายค่าเช่าแทนทันที (ตามสัญญา) แล้วบริษัทค้ำประกันจะไปทวงหนี้จากผู้เช่าเอง
• ลดภาระหน้าที่ของเจ้าของในการตามทวงเงิน
• บริษัทจะช่วยตรวจสอบ เครดิตและประวัติการเงิน ของผู้เช่าก่อนปล่อยเช่า ทำให้เจ้าของมั่นใจมากขึ้น
• หากเกิดปัญหา เช่น ผู้เช่าหนี ทิ้งของ หรือทำความเสียหาย บริษัทค้ำประกันอาจช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วน (*ขึ้นอยู่กับแพลนที่ทางเจ้าของเลือกใช้)
ค่าใช้จ่ายเป็นของใคร?
โดยปกติในญี่ปุ่น ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมบริษัทค้ำประกัน ประมาณ 30-100% ของค่าเช่าหนึ่งเดือน (จ่ายครั้งเดียวหรือรายปี)หรือกรณีต่างชาติ ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ ประมาณ 50-100% โดยในการต่อสัญญาหลังครบตามระยะเวลาสัญญา ผู้เช่าจะต้องชำระค่าต่อสัญญาค้ำประกันด้วยเช่นกัน
ผลต่อเจ้าของเป็นอย่างไร?
✔️ ข้อดี:
• ลดความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าค้างค่าเช่า
• ลดภาระในการตรวจสอบผู้เช่าเอง
• ได้รับค่าเช่าตรงเวลาแทบ 100%
• มีตัวกลางช่วยเจรจาปัญหากับผู้เช่า
❌ ข้อเสีย:
• อาจทำให้บางผู้เช่า (โดยเฉพาะต่างชาติ) ลำบากในการผ่านการอนุมัติเพราะบริษัทตรวจสอบประวัติเข้มงวด
• หากผู้เช่าไม่ผ่านบริษัทค้ำประกัน อาจหาผู้เช่าได้ยากขึ้น ทั้งนี้มาตรฐานของบริษัทค้ำประกันแตกต่างกัน ผู้ให้เช่าสามารถเลือกกำหนดเองได้
📲 สนใจปรึกษาการซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนในญี่ปุ่น ติดต่อ LandHousing
LINE @landhousing หรือคลิ๊กลิ้ง >> https://lin.ee/tHG3bKX
Tel: 02-048-2271
E-Mail: thailand@landhousing.co.jp
