ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัยเอง อีกหนึ่งปัจจัยที่หลายท่านเลือกพิจารณาก็คือ “ความเก่าใหม่ของห้อง” แน่นอนว่าห้องที่ใหม่ราคาก็มักจะสูงตามไปด้วย การรีโนเวทแมนชั่นมือสองจึงเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการจำกัดงบประมาณในการซื้อ รวมทั้งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับห้องนั้นได้ด้วย

１．ความเป็นมาของแมนชั่นมือสองที่ทำรีโนเวทเต็มรูปแบบ

・เขตเมืองหลวงของญี่ปุ่น (โดยเฉพาะบริเวณสายรถไฟ) มีการพัฒนาเรื่อยๆตั้งแต่แรกเริ่ม

・ปี 1956 เป็นครั้งแรกที่ญี่ปุ่นสร้างแมนชั่นแบ่งขายสำเร็จ ชื่อ “Yotsuya Corporus”

・ปี 1962 มีการตรากฎหมาย “区分所有法 (กฎหมายครอบครองห้องชุด)” ซึ่งเป็นกฎหมายพื้นฐานสำหรับแมนชั่นแบ่งขาย และเริ่มมีแมนชั่นอย่างเต็มรูปแบบขึ้น

・การสร้างแมนชั่นบนที่ดินทำเลดีจึงเป็นเรื่องยากขึ้น

・การสร้างแมนชั่นใหม่บนพื้นที่ทำเลดีจึงจำกัดอยู่ที่การนำโปรเจคกลับมาพัฒนาใหม่ หรือการทุบสร้างใหม่

・แมนชั่นสร้างใหม่บนทำเลดีจึงมีจำนวนน้อย ทำให้ราคาสูงขึ้นมาก

・ปัจจุบัน แมนชั่นแบ่งขายมีมากกว่า 7,000,000 หน่วย

・ในจำนวนนั้นมีแมนชั่นสร้างใหม่ในปี 2020 มีจำนวน 30,000 หน่วย

・กล่าวคือ หากต้องการตัวเลือกห้องบนทำเลดีในราคาต่ำกว่าตึกสร้างใหม่ ตลาดแมนชั่นมือสองจึงเป็นตัวเลือกที่ดี

・หากมองถึงจำนวนประชากรที่มีแนวโน้มลดลงในอนาคต ประเทศกำลังส่งเสริมการใช้ห้องชุดที่มีอยู่ให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด จึงมีการตั้ง “ระบบการประเมินประสิทธิภาพที่อยู่อาศัย” โดยภาครัฐ หรือ “มาตรฐานการรีโนเวทที่อยู่อาศัย” โดยภาคเอกชนขึ้น เพื่อให้ประชาชนสามารถ “ซื้อได้อย่างสบายใจ” และ “ขายง่ายในอนาคต”

２．ข้อดีของแมนชั่นมือสอง

① มีตัวเลือกมากขึ้น (สามารถเลือกแอเรียที่มีความสะดวกสูงหรือแอเรียที่มีสภาพแวดล้อมดีได้)

② ต้นทุนต่ำกว่าแมนชั่นสร้างใหม่ในเงื่อนไขเดียวกัน

แมนชั่นสร้างใหม่โดยทั่วไปราคาจะมีปัจจัยมาจาก “คุณภาพที่สูงจากการสร้างใหม่” + ค่าใช้จ่ายทางการขาย จึงมีราคาค่อนข้างแพง โดยมูลค่าจะลดลงอย่างรุนแรงจนถึงปีที่ 15 แล้วลดระดับความรุนแรงลง (หลัง 15 ปีเป็นต้นไปจะอยู่ในระดับ sideway)

★　ราคาเฉลี่ยแมนชั่นสร้างใหม่ในเขตนครหลวง คือ 59 ล้านเยน

★　ราคาเฉลี่ยแมนชั่นมือสองในเขตนครหลวง คือ 33.95 ล้านเยน

กล่าวคือ แม้จะทำการรีโนเวทในราคา 10 ล้านเยน รวมแล้วก็ยังราคาถูกกว่าตึกสร้างใหม่มากกว่า 15 ล้านเยน

③ สามารถกำหนด Layout และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในได้ตามไลฟ์สไตล์ที่ชอบ

สามารถเปลี่ยนรูปแบบได้ตามชอบ ยกเว้นในส่วนที่เป็นโครงสร้างตึก เช่น เสา กำแพง เป็นต้น (ทั้งนี้ ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยที่ต้องทำความเข้าใจก่อน เช่น ตำแหน่งท่อ ฯลฯ)

ในบทความหน้าเราจะพูดถึงข้อดีของแมนชั่นที่รีโนเวทแล้ว รวมไปถึงประเภทการรีโนเวท และกรณีที่ทำการรีโนเวทเอง