แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น ปี 2026

 ท่ามกลางกระแสความสนใจต่อปัญหาสังคมหลากหลายด้าน เช่น ภาวะราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นในอนาคตจะมีทิศทางเป็นอย่างไร โดยอ้างอิงจากสถานการณ์ปัจจุบันและพิจารณาแนวโน้มในปี 2026 ของทั้งตลาดซื้อขายและตลาดเช่า 

การเพิ่มขึ้นของบ้านร้างจากสังคมผู้สูงอายุที่ก้าวหน้า 

     จากรายงาน“การสำรวจสถิติที่อยู่อาศัยและที่ดิน (การสรุปจำนวนที่อยู่อาศัยโดยประมาณ)” ซึ่งกระทรวงกิจการภายในและการสื่อสารของญี่ปุ่นประกาศเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2024 ระบุว่าจำนวนบ้านร้างในญี่ปุ่นมีประมาณ 9 ล้านหลัง ซึ่งเป็นจำนวนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นประมาณ 510,000 หลัง เมื่อเทียบกับการสำรวจครั้งก่อนในปี 2018 และอัตราบ้านร้างก็เพิ่มขึ้นเป็น 13.8% ซึ่งถือว่าสูงที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกไว้เช่นกัน 

 

     ในบรรดาบ้านร้างทั้งหมด บ้านที่ไม่ได้ถูกใช้เพื่อการให้เช่า การขาย หรือเป็นบ้านหลังที่สอง จะถูกจัดอยู่ในประเภท“บ้านร้างที่ไม่รวมบ้านเพื่อให้เช่า/ขาย และที่อยู่อาศัยรอง”ซึ่งมีจำนวนประมาณ 3.85 ล้านหลัง โดยเพิ่มขึ้นราว 370,000 หลัง ภายในระยะเวลา 5 ปี 

     บ้านร้างจำนวนไม่น้อยไม่ได้รับการดูแลจัดการอย่างเหมาะสมและถูกปล่อยทิ้งไว้ ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อการพังถล่ม และปัญหาด้านสุขอนามัยต่าง ๆ ซึ่งกลายเป็นสิ่งที่เรียกว่า “ปัญหาบ้านร้าง”ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ชนบทเท่านั้น แต่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในเขตเมืองด้วยเช่นกัน เนื่องจากคนในกลุ่มเบบี้บูมเมอร์จำนวนมากเป็นเจ้าของบ้านของตนเองอยู่แล้ว จึงมักไม่เข้าอยู่อาศัยในบ้านร้างที่ได้รับมรดกจากพ่อแม่ อีกทั้งหากทรัพย์สินอยู่ในพื้นที่ห่างไกล ก็ยิ่งยากต่อการดูแลจัดการ ด้วยเหตุนี้ในอนาคตจึงมีความเป็นไปได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกนำออกมาขายจะเพิ่มมากขึ้น 

       เมื่อประชากรลดลงและจำนวนบ้านร้างเพิ่มขึ้น หากปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเพิ่มสูงขึ้น ความต้องการย่อมลดลงตามไปด้วย โดยเฉพาะในพื้นที่นอกเขตเมืองใหญ่ มีแนวโน้มว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายจะมีอุปทานล้นตลาด และคาดว่าราคาจะปรับตัวลดลง 

 

ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น และความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น 

      กระทรวงที่ดินโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งและการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น ได้ประกาศราคาที่ดินมาตรฐานทั่วประเทศ ณ วันที่ 1 กรกฎาคม ของปีเดียวกัน เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2025 โดยพบว่าค่าเฉลี่ยของทุกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินเชิงพาณิชย์ ล้วนปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 และอัตราการปรับขึ้นในปีนี้ก็ขยายตัวมากกว่าปีที่ผ่านมาสำหรับค่าเฉลี่ยของทุกประเภทการใช้ประโยชน์ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.5% 

     ในด้านที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจำนวน จังหวัดที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นมีมากขึ้น ขณะที่จังหวัดที่ราคาปรับตัวลดลงมีจำนวนน้อยลง จากแนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินทั่วประเทศญี่ปุ่นกำลังอยู่ในทิศทางขาขึ้นโดยรวม 

     ปัจจัยเบื้องหลังแนวโน้มนี้มาจากการพัฒนาโครงการปรับปรุงพื้นที่รอบสถานีรถไฟที่กำลังดำเนินอยู่อย่างคึกคัก การย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่ใจกลางเมือง รวมถึงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใน อาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย และโรงแรม จากทั้งนักลงทุนภายในประเทศและจากต่างประเทศ

ในกลุ่มที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย เขต ชิโยดะ ชูโอ มินาโตะ ชินจูกุ และชิบูยะ มีการเติบโตของราคาที่ดินอย่างมาก โดยอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยของราคาที่ดินสูงกว่า 10% 

     อสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่เริ่มมีราคาปรับตัวสูงขึ้น สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการกำหนดให้อสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ต้องเป็นไปตาม มาตรฐานการประหยัดพลังงาน และยังถูกกำหนดให้เป็นหนึ่งในเงื่อนไขของ สิทธิประโยชน์ทางภาษีจากการลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยอีกด้วย จากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าที่ผ่านมาและคาดว่าจะนำไปสู่การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยตามมา 

 

แนวโน้มของตลาดเช่าและการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่า 

 จากภาวะราคาที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เพื่อขายที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความต้องการหันไปยังคอนโดมิเนียมมือสองและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มมากขึ้น เมื่อความต้องการสูงขึ้นย่อมส่งผลต่อระดับราคา ทำให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น เช่นกัน ในความเป็นจริง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเริ่ม ปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงเวลาต่อสัญญาหรือในช่วงที่มีผู้เช่ารายใหม่เข้าพักอาศัย 

     อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่ไม่อาจมองข้ามได้คือการเจรจาปรับค่าเช่าในช่วงต่อสัญญาไม่สำเร็จ จนทำให้ผู้เช่าตัดสินใจย้ายออก ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของพยายามปรับขึ้นค่าเช่า 5% แต่การเจรจาไม่เป็นผลและนำไปสู่การย้ายออกของผู้เช่า ทำให้เกิดช่วงห้องว่างเป็นเวลา 1 เดือน ในกรณีนี้แม้ว่าจะสามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้หลังจาก 1 เดือน แต่เพื่อชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปจากช่วงห้องว่าง 1 เดือน ้ผู้เช่ารายใหม่อาศัยอยู่อย่างน้อย 20 เดือน จึงจะสามารถคุ้มทุนได้ 

     การปรับขึ้นค่าเช่ามีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อย ดังนั้นการทำความเข้าใจระดับค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง รวมถึงการติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้เช่าต้องการ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับระดับค่าเช่าและเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถดึงดูดผู้สนใจเช่าได้จึงถือเป็นสิ่งสำคัญ