6 ข้อควรระวังก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์

6 ขั้นตอนการซื้ออพาร์ตเมนต์

การซื้อและบริหารอพาร์ตเมนต์สามารถแบ่งออกเป็น 6 ขั้นตอนหลัก โดยเราจะอธิบายพร้อมจุดสำคัญในแต่ละขั้นตอน 

 

1. การค้นหาอสังหาริมทรัพย์

หากคุณไม่ได้มีที่ดินเป็นของตนเองและตั้งใจจะสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่บนที่ดินนั้น คุณจะต้องเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่หรืออพาร์ตเมนต์มือสอง ดังนั้น ขั้นตอนแรกจึงเป็นการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม 

สิ่งสำคัญที่สุดในการบริหารอพาร์ตเมนต์คือการลดความเสี่ยงจากห้องว่างให้มากที่สุด ควรพิจารณาทั้งราคา ทำเลที่ตั้งและความต้องการเช่าของพื้นที่นั้น ๆ 

สำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัย อาคารสร้างใหม่มักมีความน่าสนใจมากกว่าอาคารเก่า อพาร์ตเมนต์ที่มีอายุการใช้งานมานานและเริ่มทรุดโทรม อาจจำเป็นต้องมีการซ่อมแซมหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ในอนาคตอันใกล้ เช่น งานผนังหรือระบบน้ำ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบสภาพปัจจุบันของอาคารอย่างละเอียด และคำนวณต้นทุนอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้นนอกเหนือจากราคาซื้อไว้ล่วงหน้า 

 

2. การยื่นความประสงค์ซื้อทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์ที่ดีมักเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อจำนวนมาก การยื่นความประสงค์ซื้อ หมายถึงการแสดงเจตนาซื้อให้เจ้าของทรัพย์สินรับทราบผ่านบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เช่น Land Housing เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อรายอื่นเข้ามาซื้อก่อน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพมักถูกซื้อไปอย่างรวดเร็ว จึงควรกำหนดเงื่อนไขที่ต้องการไว้ล่วงหน้าให้ชัดเจน เช่น ราคา จำนวนห้อง หรือทำเล เพื่อให้สามารถยื่นความประสงค์ซื้อได้ทันทีเมื่อพบทรัพย์สินที่เหมาะสมในตลาด 

 

3. การยื่นขอพิจารณาเบื้องต้นสำหรับสินเชื่ออพาร์ตเมนต์

การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุนมักต้องขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งเรียกว่า “สินเชื่ออพาร์ตเมนต์” (Apartment Loan) หลังจากยื่นความประสงค์ซื้อทรัพย์สินแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการยื่นขอพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้น โดยเกณฑ์การพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงินแตกต่างกัน หากถูกปฏิเสธจากแห่งหนึ่งก็ไม่ควรหมดหวัง ควรลองปรึกษาสถาบันการเงินอื่น ๆ ด้วย ซึ่งทางบริษัทของเราสามารถแนะนำได้เช่นกัน 

โดยทั่วไป ระยะเวลาการผ่อนชำระสินเชื่ออพาร์ตเมนต์จะถูกกำหนดให้อยู่ภายในอายุการใช้งานที่เหลือของตัวอาคาร แม้อพาร์ตเมนต์ที่มีอายุมากจะมีราคาถูกลง แต่ก็มักจะมีระยะเวลาผ่อนชำระที่สั้นลงด้วย จึงเป็นประเด็นที่ต้องระมัดระวัง นอกจากนี้ สินเชื่ออพาร์ตเมนต์ไม่เพียงมีระยะเวลาผ่อนที่สั้นกว่า แต่ยังมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป โดยอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวมักอยู่ที่ประมาณ 2-4% ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยอาจแตกต่างกันมากในแต่ละสถาบันการเงิน จึงควรเปรียบเทียบอย่างรอบคอบ อีกทั้ง การบริหารอพาร์ตเมนต์ถือเป็น “ธุรกิจ” ประเภทหนึ่ง ดังนั้นแผนธุรกิจจึงเป็นองค์ประกอบสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อ เพื่อให้คุณสามารถสร้างแผนธุรกิจอย่างรอบคอบ ทางเราพร้อมให้บริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการจัดทำแผนธุรกิจรองรับเช่นกัน 

 

4. การทำสัญญาซื้อขายและการชำระเงินมัดจำ

เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขาย จะต้องชำระเงินมัดจำให้แก่เจ้าของทรัพย์สินพร้อมกันด้วย เหตุผลที่ต้องมีเงินมัดจำ เนื่องจากการอนุมัติสินเชื่ออพาร์ตเมนต์ต้องใช้เวลา และเพื่อป้องกันการยกเลิกสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในช่วงระหว่างรอผลการอนุมัติ หากสินเชื่อได้รับอนุมัติ เงินมัดจำจะถูกนำไปรวมเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อ และถือเป็นเงินดาวน์ เงินมัดจำเป็นเงินที่ต้องชำระก่อนการได้รับเงินกู้ จึงจำเป็นต้องเตรียมเป็นเงินสดไว้ล่วงหน้า โดยทั่วไปเงินมัดจำจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาซื้อ 

หากเจ้าของทรัพย์สินเป็นฝ่ายยกเลิกสัญญา เงินมัดจำจะถูกคืนพร้อมกับเงินชดเชยในจำนวนเท่ากัน ในทางกลับกัน หากสินเชื่ออพาร์ตเมนต์ไม่ได้รับการอนุมัติ การยกเลิกสัญญาจะถือว่าเกิดจากฝ่ายผู้ซื้อ และโดยปกติจะไม่สามารถขอคืนเงินมัดจำได้ เพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว ควรระบุ “เงื่อนไขพิเศษเกี่ยวกับสินเชื่อ” (Loan Contingency Clause) ในสัญญาซื้อขาย โดยกำหนดว่า หากสินเชื่อไม่ได้รับการอนุมัติ สามารถยกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำคืนได้ 

 

5. การเลือกบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเริ่มบริหารอพาร์ตเมนต์จริง จำเป็นต้องมีบริษัทนายหน้าที่ช่วยหาผู้เช่า และบริษัทบริหารจัดการที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง อุปกรณ์ต่าง ๆ การจัดเก็บค่าเช่า รวมถึงการรับมือกับปัญหาของผู้เช่า 

แม้ว่าคุณจะเลือกบริหารจัดการด้วยตนเอง เพราะบ้านอยู่ใกล้กับอพาร์ตเมนต์ก็ตาม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยดูแลการหาผู้เช่าและดำเนินงานด้านสัญญาต่าง ๆ ก็ยังเป็นสิ่งจำเป็น 

ดังนั้น ควรพิจารณาเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ในขั้นตอนนี้ เพื่อเตรียมพร้อมหลังจากได้รับการอนุมัติสินเชื่อ โดยฝ่ายบริหารงานเช่าของบริษัทเราสามารถให้ข้อมูลและคำแนะนำเกี่ยวกับการหาผู้เช่าและการบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างละเอียด 

 

6. การอนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้ายการชำระเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์

   เมื่อผ่านการอนุมัติสินเชื่ออพาร์ตเมนต์ขั้นสุดท้ายแล้ว จะเข้าสู่ขั้นตอนการชำระเงินและการรับโอนทรัพย์สิน หลังจากรับโอนแล้ว จะต้องดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ เพื่อแสดงอย่างเป็นทางการว่าอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวเป็นทรัพย์สินของคุณ โดยทางบริษัทสามารถแนะนำผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย (Judicial Scrivener) สำหรับดำเนินการจดทะเบียนได้ 

ให้ Land Housing ดูแลเรื่องการค้นหา การหาผู้เช่า และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้กับคุณ ! 

Land Housing สามารถแนะนำอพาร์ตเมนต์ที่ตรงตามเงื่อนไขของผู้ที่ต้องการซื้อได้ นอกจากนี้ เรายังให้บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า จึงสามารถให้คำแนะนำโดยคำนึงถึงความต้องการของผู้เช่าและแนวโน้มของตลาดในปัจจุบัน 

ในฐานะบริษัทบริหารจัดการ เราสามารถดูแลทุกขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการบริหารทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น การสรรหาผู้เช่า การคัดกรองผู้สมัคร การต่อสัญญาเช่า การตรวจสอบและติดตามการชำระค่าเช่า งานซ่อมแซมเพื่อคืนสภาพห้องพัก รวมถึงการรับมือกับปัญหาด้านอุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ  

นอกจากนี้ เรายังมีบริการรับแจ้งเหตุฉุกเฉินตลอด 24 ชั่วโมง 365 วัน เพื่อสร้างความอุ่นใจให้แก่ผู้เช่า และยังสามารถนำเสนอรูปแบบสัญญา Sublease เพื่อช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินมีรายได้ที่มั่นคงยิ่งขึ้น 

 

ให้ LandHousing ดูแลคุณด้วยเจ้าหน้าที่คนไทยในทุกขั้นตอน หมดกังวลเรื่องกำแพงภาษา

LandHousing, Make Your Life Smooth in Japan